הוספת מרפסות בבית משותף - כך תעשו את זה נכון

אם אין לכם כוונה לעבור דירה נראה כי אחת הדרכים הפופולריות לשדרג את הדירה הקיימת היא בניית מרפסת שמש. היתרונות בבניית המרפסת לדירה הינם ברורים, הן בדמות מרחב פתוח הן בדמות עלייה בערך הדירה בשיעור של כ- 10%. פרויקט בניית/הרחבת מרפסות אולי רק נשמע מסובך, אך בפועל זה יכול להיות ממש אחרת אם רק עושים זאת בצורה נכונה מה שיכול לשדרג את הדירה שלכם תוך זמן קצר ואפילו אולי להרוויח מהמהלך הזה כסף אם אתם מתכננים למכור או להשכיר את הדירה בעתיד.

לפניכם תרשים זרימה לפרויקט בניית/הרחבת מרפסות:

לפניכם הדגשים שיש לקחת בחשבון בפרויקט הרחבת מרפסות:

1. מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט בניית/הרחבת מרפסות בבית משותף?

התשובה מצויה בחוק המקרקעין העוסק גם בסוגיות המתעוררות בין דיירים בבית משותף. ע"פ סעיף 71ב שעניינו שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, החלטה על כדין מחייבת רוב של שלושה רבעים (3/4) מבעלי הדירות המחזיקים שני שלישים (2/3) מהרכוש המשותף שצמוד לדירותיהם, דהיינו – לפי החוק מספיק רוב של 75% מבעלי הדירות בבניין כדי להוציא אל הפועל פרויקט של הקמת מרפסות או הרחבת מרפסות.

2. בדיקת התכנות

אחרי שעברתם את המשוכה עם בעלי הדירות, מומלץ לכם להתקשר עם בעל מקצוע כמו אדריכל או מהנדס לשם בדיקת התכנות לבניית המרפסות בבניין וקבלת אישור עקרוני מהרשות המקומית, כך שתקבלו סקירה בדבר האפשרויות העומדות בפניכם לבניית המרפסות והחלופות (מרפסת תלויה, מרפסת בעמודות שלמות, סגורה או פתוחה וכיוצ"ב).

3. גודל המרפסת

כבר בשנת 2011 אושר תיקון לחוק התכנון והבנייה, שהסדיר את ההקלה בדבר הוספת המרפסת לדירה או הרחבתה. לפי התיקון, ניתן לקבל היתר לבניית מרפסת בבניין בשטח של עד 14 מ"ר, שלא נכללו בשטח הבנייה על פי היתר הבניה המקורי. חשוב לציין שככל שהמרפסת המתוכננת תהיינה גדולה מ-14 מ"ר, יהיה צורך בעריכת בקשה להקלה לתוספת זכויות בניה או לפעול לשינוי תב"ע נקודתית.

4. היטל השבחה

על הוספת מרפסת בביתכם אין היטל השבחה בבניית מרפסות עד ל-12 מ"ר ובלבד ששטח הדירה כולל המרפסת לא יעלה על 140 מ"ר. מעבר ל-12 מ"ר קיים היטל השבחה על מרפסות. אז אם אתם רוצים לחסוך בהוצאות היטל ההשבחה כדאי לכם מאוד להוסיף מרפסת שמש עד 12 מ"ר ולא יותר.

5. בחירת קבלן

כמו בכל פרויקט מומלץ לפנות לקבלנים עם ניסיון מוכח בהקמת/הרחבת מרפסות. יש לזכור שהקבלן שהנכם עתידים להתקשר עימו חייב להיות אמין, מקצועי באופן שלא ישאיר את הבניין שנים רבות כאתר בנייה, הסלון שלכם הולך להיות חלק שינוי מהותי החל מתחילת העבודות, לכן יש לבקש מהקבלן המיועד המלצות מהדיירים בפרויקטים שהסתיימו ולבדוק כיצד התנהל הקבלן בזמן ביצוע העבודות. המלצתנו לבקר בבניינים בהם הקבלן המיועד ביצע פרוייקט מסוג זה ולקבל את ההתרשמות מהועד. חשוב כי עוה"ד המלווה יסייע בבדיקת היכולת הפיננסית של הקבלן לעמוד בהתחייבויותיו, לרבות בדיקה בדבר היסטוריית תביעות הקיימת נגדו. עלות בנייה מוערכת לבניית מרפסת כיום כ- 6,000 ש"ח למ"ר.

6. מיסוי

בחלק מהרשויות גובים היטל השבחה בגין תוספת המרפסת. לגבי ארנונה: על מרפסת ששטחה עד 14 מ"ר אין תשלום ארנונה על פי חוק. עם זאת, לא כל הרשויות העירוניות מקפידות על כך וממש לאחרונה הוגשה תביעה ייצוגית נגד עירית בת-ים בשם כל בעלי מרפסות השמש בבת ים. לפי כתב התביעה, נדרשת העירייה לפצות כ־5,200 בעלי מרפסות המתגוררים בעיר בסכום של כ-6 מיליון שקל על גביית ארנונה שלא כדין.

7. ליווי משפטי

עליכם להתקשר עם עו"ד מתחום המקרקעין על מנת שתוכלו להייועץ עמו החל משלב קבלת ההחלטה באסיפה הכללית דרך שלב חיפוש הקבלן המבצע ועד לרישום המרפסת כחלק בלתי נפרד מהדירה. יש לשים לב כי אתם מתקשרים עם עו"ד אשר מתמחה בתחום המקרקעין עם ניסיון בהובלת פרויקטים מסוג זה.

משרדנו מעניק ליווי משפטי מלא לנציגויות שכולל בין היתר:

1. ליווי באיתור קבלן לביצוע הפרויקט וכן בהתקשרויות אדריכל, שמאי, קונסטרוקטור, ספקים, ונותני שירותים אחרים, תוך הכנת ועריכת הסכמי ההתקשרות עימם.

2. ניהול מו"מ עם הקבלן תוך מתן דגש להגנה מקסימלית על זכויותיהם של בעלי הדירות אל מול דרישות הקבלן, לרבות מתן בטוחות הולמות ושחרור הכספים בהתאם לקצב התקדמות הבניה, שמירת הבטוחות על פי ההסכם בנאמנות.

3. ייעוץ שוטף לנציגות הפרויקט ולכל אחד מבעלי הדירות בפרויקט בקשר עם בניית המרפסות.

4. ניהול תקציב הפרויקט והפעילות הכספית השוטפת, לרבות הכנת דו"ח חציוני והמצאתו לנציגות.

5. טיפול בכל הנוגע לשינויים הנדרשים בתקנון הבית המשותף, ככל שיידרשו ותיקון צו הבית המשותף לאחר ביצוע הגדלת המרפסות על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969.

6. השתתפות בישיבות הנציגות ו/או האסיפות הכלליות של בעלי הדירות בנוגע לפרויקט.

7. מתן דיווחים שוטפים לנציגות בהתאם להתקדמות הפרויקט.

8. החתמת הדיירים על החוזה.

9. הליווי המשפטי כולל כל אשר נדרש משפטית מהקבלן על מנת להבטיח את קיום כל התחייבויותיו, לרבות מכתבי התראה בגין נזקים שייגרמו, אם יגרמו לדירות או לרכוש המשותף.

לסיכום

פרויקט בניית מרפסות בבניין מגורים פעיל מצריך ניהול נכון מצד הבעלי הזכויות בבניין, יש לקחת בחשבון שהתהליך מצריך ליווי משפטי צמוד בכל שלב, באופן מקצועי ונטול טעויות, לכן, כל טעות עם הקבלן המבצע והימנעות מביצוע הבדיקות המפורטות לעיל מהווה סיכון לביצוע והצלחת הפרויקט. אנו עומדים לרשותכם בכל שאלה בנושא.