רכישת דירה יד שנייה - כך תעשו את זה נכון

מציאת דירה יכול להיות תהליך ארוך ומייגע, אך רגע לפני שנדמה לנו שאנו מתקרבים למצוא את האחת, חשוב שנעצור לרגע ונוודא כי אכן ביצענו את כל הבדיקות הנדרשות בטרם נחתום על הסכם הרכישה. לפניכם מספר עקרונות חשובים בטרם תתחילו את תהליך הרכישה.

התכנות פיננסית

על מנת שתוכלו לשמור על רמת החיים הנוכחית יש לבצע תחילה בדיקה של ההתכנות הפיננסית. רכישת דירה מחייבת ריכוז של המשאבים הפיננסיים תוך שימוש בכספים הנמצאים בחסכונות השונים לכן, עליכם לחשב מחדש את התקציב החודשי שלכם ולוודא כי ביכולתכם לעמוד כלכלית ברכישת הדירה וההוצאות הנלוות לה. במידה ואין ברשותכם מספיק הון עצמי לרכישת הדירה עליכם לפנות לבנק לקבל מימון באמצעות נטילת משכנתא. על-פי קריטריונים משתנים תינתן לכם האפשרות לקבל הלוואה עד לגובה מקסימלי של 75% ממחיר הדירה. על כן, במידה ואתם יודעים שתדרשו לקחת משכנתא רצוי לפנות לבנק לקבלת אישור עקרוני עוד בטרם נתחייב לרכוש אותה. מומלץ שלא להתחייב להחזר חודשי של הלוואות הגדול מ- 30% מגובה ההכנסות שלכם (נטו). הצעה אישית בנושא, אל תקחו סיכון והכנסו לסחרור מיותר. אם אתם מגיעים לתקרת ההון העצמי שלכם רכשו דירה צנועה יותר או אל תרכשו כלל.

מעבר דירה טומן בחובו לא מעט הוצאות לא מתוכננות ולכן חשוב בשלב זה לחשב גם את ההוצאות הנלוות לעסקה (מס רכישה, תיווך, שמאי, עו"ד, בדק בית, שיפוץ, הובלה, ריהוט וכו') ולהיערך לכך. על-פי דו"ח לשכת שמאי המקרקעין עולה כי, אחת מכל 10 בקשות לקבלת משכנתא נפסלת בשל העדר קריטריונים מתאימים כאשר הסיבה העיקרית היא חוסר מהימנות פיננסית. אם אתם רוצים להימנע ממצב שבו הבנק לא יעמיד עבורכם משכנתא או לחילופין מימון חלקי בלבד, יש לבצע הערכת ההתכנות הפיננסית כשלב ראשון.

ליווי  משפטי

עליכם להתקשר עם עו"ד מתחום המקרקעין בלבד על מנת שתוכלו להייועץ החל מהשלבים הראשונים בחיפוש וברכישת הדירה בנושאים שיוכלו לסייע לכם בקבלת החלטות הקשורות ברכישת הדירה כגון היבטים הקשורים במיסוי ותכנוני מס, משכנתא וכיוצ"ב. יש לשים לב כי אתם מתקשרים עם עו"ד אשר מתמחה בתחום המקרקעין. העו"ד מטעמכם יבצע תחילה את כל הבדיקות המקדמיות שיש לעשות טרם חתימת ההסכם ובהמשך ינהל עבורכם את המו"מ עם הצד המוכר. מציאת עו"ד מקצועי בתחום המקרקעין מהווה את ההבדל בין רכישה מוצלחת לרכישה רצופה בטעויות שעלולה לגרור נזקים רבים.

הערכת שווי הדירה

על מנת לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של רכישת הדירה, שמאי מקרקעין מוסמך יוכל להעריך עבורכם באופן מקצועי את השווי הריאלי של הנכס. ישנם לא מעט מקרים בהם רוכשי דירות ביססו את מחיר הדירה בהתאם למחירן של דירות זהות המפורסמות ברשת וזאת מבלי להיוועץ עם אנשי מקצוע מתאימים, הנחה שיכולה לגרור עוגמת נפש רבה במקרים רבים ונסביר זאת. ניקח לדוגמא מקרה אמיתי לגמרי שהגיע לשולחני לפני מספר חודשים: זוג פלוני רכש דירה שנראית דירה המשמשת למגורים אך בפועל ייעוד הדירה בתכניות אינו מתאים למגורים אלא כמרתף לדירה הסמוכה, כאשר הזוג פנה לקבל משכנתא התבשר להם כי הבנק לא מוכן להעמיד מימון מקסימלי בגין חוות הדעת השמאית המעידה כי שווי הנכס המשמש כמרתף נמוך באופן משמעותי משווי דירת מגורים בבניין, מעבר לעובדה כי המוכר יהיה חשוף לסנקציות רשויות המס, הקונים מסתכנים בכך שהם חשופים להליך פלילי בגין עבירה על תקנות הבניה, בין היתר, בשל שינוי ייעוד הנכס שלא כדין. למרבה הצער, רוכשים רבים מגלים אי התאמות אלו לאחר רכישת הדירה בדרך כלל לאחר חתימת ההסכם או בשלב השמאות שנערכת לדירה במסגרת המשכנתא, לכן בהקשר זה חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מעו"ד מקרקעין או שמאי מקרקעין טרם החתימה.

סיור בסביבת הדירה

מצאתם דירה שאהבתם? ממליץ לבקר בדירה מספר פעמים ביום ובלילה בכדי להבין אם הדירה וסביבתה אכן עומדות בציפיות שלכם (לוודא שאין מפגעי רעש, ריחות וכיוצ"ב). טיול קטן בשטחי הבניין המשותפים (מדרגות, חניון והגג) ייתן לכם אינדיקציה על רמת התחזוקה הכללית של הבניין. רצוי גם לתשאל את אחד מדיירי הבניין על מצב היחסים בין הדיירים וזאת בכדי שלא תמצאו את עצמכם רוכשים דירה בבניין רווי סכסוכים. בנוסף, על מנת לסייע לכם במציאת הדירה המתאימה במחיר הנכון ובסביבה האידיאלית עבורכם בדקו את  סביבת הדירה ברשת האינטרנט. באתרים כדוגמת "מדלן" תוכלו לקבל סקירה על מחירי הדירות באזור, סביבת הדירה, חינוך וגני ילדים, תכניות עתידיות בשכונה וכו'.

משקיעים? לפניכם הסבר קצר לחישוב התשואה מדמי השכירות

הנוסחה לחישוב מתבצעת ע"י באופן הבא, אנו מחלקים את סכום דמי השכירות השנתיים במחיר קניית הנכס וכך מקבלים את התשואה. כמובן, שאם הנכס נקנה ברובו בהלוואת משכנתא, אז התשואה הנ"ל מתייחסת להון העצמי שהשקעתם, ולגבי השאר - יש לקזז מהתשואה השנתית את ריבית המשכנתא השנתית על החלק היחסי של ההלוואה מסך ההשקעה. לדוגמא: קניתם דירה במיליון ש"ח בהון עצמי ואתם משכירים אותה תמורת 3,000 ש"ח בחודש. דמי השכירות השנתיים יהיו 36 אלף ש"ח המחולקים למיליון- התוצאה היא שהתשואה המתקבלת היא 3.6%  (ברוטו) לשנה. תשואה "סבירה" נעה בין 3-4% נטו לשנה, תשואה גבוהה יותר נחשבת לתשואה "טובה".

זכרון דברים

זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב את שני הצדדים וגם בדיווח לרשות המיסים. אם תתחרטו על רכישת הדירה לפני החתימה על החוזה, תצטרכו לשאת בהשלכות. לכן ההמלצה היא להיוועץ עם עו"ד בטרם תקבלו את ההחלטה האם לחתום על זיכרון דברים מחייב.

תיווך

הגם שלפעמים נראה כי תיווך עלול לעלות לנו ביוקר, תיווך טוב יכול לעזור לנו למצוא את הדירה שחיפשנו הן במחיר והן במיקום שאנו רוצים. יש לוודא עם המתווך כי הוא מחזיק ברישיון תיווך בתוקף ולבקש הסכם תיווך עם פירוט העמלה המבוקשת בגין השירות ופירוט לסוג הנכסים אותם אתם מתחייבים לראות באמצעות המתווך. חשוב לציין כי המתווך כפוף להגבלות ולאתיקה שמוגדרת בחוק והוא מחויב לספק לכם גילוי נאות על הנכס.

לסיכום

רכישת דירה מהווה עבורנו עסקה מהותית, אולי העסקה הגדולה בחיינו, כך שהעסקה חייבת להתבצע בצורה חלקה, מקצועית ונטולת טעויות, כאשר מצד אחד על המוכר לקבל תמורה מלאה ועל הקונה לקבל חזקה בדירה וזכויות נקיות מצד צדדים שלישיים. לכן, כל טעות באופן עריכת ההסכם והימנעות מביצוע הבדיקות המפורטות לעיל מהווה סיכון ממשי להצלחת העסקה. משרדנו מעניק ליווי לאורך כל תהליך הרכישה/מכירה של הנכס החל ממתן ייעוץ ראשוני טרם שלב המו"מ ועד להשלמת העסקה. אנו עומדים לרשותכם בכל שאלה - צור קשר.