הקבלן מאחר לכם במסירת הדירה - מתי תוכלו לקבל פיצוי?

אחת השאלות החשובות ביותר לרוכשי הדירות החדשות בבואם לרכוש את הדירה מהקבלן עוסקת סביב מועד מסירת הדירה חדשה, כשהיא ראויה ומוכנה למגורים, מהווה את אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתם של רוכשי הדירות החדשות בהחלטת כדאיות העסקה.

כידוע, תהליך בנייתו של בניין מגורים בישראל אורך זמן רב, כאשר במשך זמן הבנייה נדרשים הרוכשים לשלם ממיטב כספם עבור הדירה החדשה ובמקרים רבים, נאלצים לשלם בנוסף שכירות, משכנתא ואף מוצאים עצמם מתקשרים בד בבד בעסקאות של מכירת דירתם הקיימת ו/או שכירות לתקופה שעד לקבלת הדירה, כאשר מועד המסירה מהווה עוגן משמעותי במועדים הנזכרים בהסכמים אלו, לכן איחור במסירת הדירה עלול לגרור נזקים כספיים רבים ואף במקרים חריגים יכולים למצוא עצמם הרוכשים ללא קורת גג. במאמר זה נרחיב אודות השאלה השאלה בדבר הזכויות במקרה של איחור במסירה עולה לא אחת אצל רוכשי הדירות מקבלן בייחוד במצבים בהם מועד המירה קרב ובא והדירה עוד רחוקה מלהיות גמורה.

מהו המקור החוקתי לזכויות הרוכשים - מועד המסירה

החוק בישראל המסדיר את מערכת היחסים שבין הקבלן מוכר הדירות לבין הרוכשי הדירות הינו, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 אשר מסדיר וקובע את חובותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירות ברוב המקרים הנוגעים לרכישתה של הדירה ומועד מסירת הדירה בפרט.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 סעיף 5.א. קובע כדלקמן:

(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

היכן נקבע מועד המסירה?

בהסכם המכר עם הקבלן יש לוודא כי מועד המסירה נקוב במפורש, בחלוף __ חודשים מיום קבלת היתר הבניה, בחודש מסוים אך המצב האידיאלי יהיה לנקוב בתאריך ספציפי, ולא תאריך עמום וזאת על מנת להימנע ממחלוקות ומפרשנויות לא רצויות לגבי השאלה מהו תאריך מועד המסירה החוזי.

מתי מותר לקבלן לאחר במסירת דירה חדשה? רמז: במקרים מאוד מצומצים

כוח עליון:

הסכמי מכר עם קבלן כוללים סעיף או סעיפים המאפשרים לקבלן לדחות את מועד המסירה הקבוע בהסכם. בחוק המכר נקבע (בסעיף 5א(ג)), כי הפיצויים הקבועים בחוק לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

במלים אחרות, מדובר באיחור מוצדק כתוצאה מכוח עליון ו/או סיבה אחרת בלתי צפויה שאינה תלויה בקבלן. על פי רוב, תתקלו בסעיפים אשר יאפשרו לקבלן לאחר את מועד המסירה עקב שביתות, מצבי מלחמה, מגיפות, גיוס כללי, סגר, מחסור ארצי בחומרי בניה, מחסור בכוח אדם ארצי בענף הבניה, עיכובים התלויים ברשות החשמל ו/או הרשות המקומית ועוד.

במקרים אלו, ידחה מועד המסירה מבלי שהקונה יהיה זכאי לפיצוי כספי כל שהוא. לפיכך, חשובה מאוד התייחסות של עורך דין מטעמכם בשלב של קניית הדירה לסעיפים אלו, במטרה לצמצם את האפשרויות העומדות בפני הקבלן לאחר במסירה ללא כל פיצוי.

פסיקת בתי המשפט בנושא עולה כי הקבלן אינו רשאי לנצל סעיף זה כרצונו. על הקבלן מוטל נטל ההוכחה להוכיח, באמצעות ראיות ואסמכתאות כי קיומו של אירוע ו/או גורם מעכב אכן גרם לעיכוב ולהוכיח כי מדובר באירוע אשר אינו בשליטתו של הקבלן.

איחור עקב ביצוע שינויים בדירה:

הקבלן מציע לכם אפשרות לבצע שינויים בדירה, קחו בחשבון שביצוע השינויים יגרמו לדחיית מועד מסירת הדירה, לרוב, על-פי שיקול דעתו, במידה ואכן יבקשו הרוכשים לבצע שינויים כל שהם בדירה.

חשוב לשים לב, שלא כל שינוי בדירה מותר לקבלן לדחות את מועד המסירה, ניקח לדוגמא הזזה ו/או הוספה של מספר נקודות חשמל, ביטול של קיר פנימי, תוספת של ברז או נקודת גז במרפסת שמש ואף שדרוג המטבח, במקרים אלה ועוד קבעה הפסיקה שאין הצדקה לדחיית מועד המסירה.

לכן, המלצתנו שצריך להתגונן מפני סעיפים אלו כבר במהלך המו”מ טרם חתימת ההסכם ע"י התייחסות לסעיף הרלוונטי בהסכם המכר, ולא להותיר אותו בנוסחו המקורי.

יש לציין בהקשר זה, כאשר בית המשפט נדרש להבחן לסוגיות אלו, הוא בוחן כל מקרה ומקרה לגופו, האם מדובר בהסכמה על דחיית מועד המסירה או שמא מדובר בהסכמה שלא מדעת על מועד מסירה חדש, שבפועל נועד לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק.

במקרה הנדון בפס"ד רעא 6605/15 ‏אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ עלה נושא דחיית מועד המסירה בשל שינויים שאותם ביקשו הקונים להכניס ואשר לגביהם סוכם בהסכם המכר כי יידחה מועד המסירה באופן אוטומטי בגין כל שינוי. לעניין זה נקבע כי אין די בקביעת תקופת דחייה אוטומטית שתבוצע ביחס לכל שינוי, אלא שיש לתת מועד קונקרטי וברור. לכן, נקבע כי תוקפו של הסעיף אינו מהווה עילה לדחיית מועד המסירה, אלא שיש לראות בסעיף זה כסעיף המקנה למוכר זכות לדחות את מועד המסירה בעבור כל שינוי, אך עליו לציין זאת מראש.

האם ניתן לבטל את ההצמדה עבור התשלום האחרון עקב איחור במסירה?

ראשית, יש לשים לב שהתשלום האחרון יהיה בכפוף למסירת הדירה לאחר שהתקבל טופס 4 המתיר אכלוס לבניין בו מצוייה הדירה במועד מסירת הדירה שנקבע לכך בהסכם. במקרה של איחור במסירה עולה השאלה האם ההצמדה של התשלום האחרון תחול גם במקרה של איחור במסירה? (הרי מצד אחד הקבלן אינו עומד במועד שנקבע לכך בהסכם ומצד שני נהנה מעליית המדד), התשובה אינו חד משמעית, ברוב המקרים הקבלן יסרב לבקשה לביטול ההצמדה במקרה של איחור במסירה, אך אנו נציע לכם להתעקש על הכנסת רכיב זה בכדי לחסוך מאות ואף אלפי שקלים במקרה של עליית המדד בתקופה שהקבלן מאחר במסירת הדירה.

כיצד נקבע הפיצוי שעל הקבלן לשלם לרוכשי הדירות בגין איחור במסירה?

כאמור בנוסח החוק המפורט לעיל, גובה הפיצוי במקרה של איחור במסירה די ברור. עבור החודשיים הראשונים אין חובה לשלם פיצוי (תקופת גרייס של 60 ימים), לאחר מכן ובמשך שמונה חודשים ישולם סכום הגבוהה פי 1.5 מדמי השכירות שהיו משולמים בעבור הדירה והחל מהחודש התשיעי סכום הגבוהה פי 1.25 מזה שהיה משולם בעבור שכר הדירה. יש לשים לב שהפיצוי יחול על הקבלן, ככל שיחול, החל מהיום ה-61 רטרואקטיבי, דהיינו החל מהיום הראשון (מועד המסירה החוזי) ועד למועד המסירה בפועל, גם אם מדובר על מספר ימים בודדים.

כיצד עלי לדרוש את הפיצוי מהקבלן?

ישנם 2 דרכים לקבל את הפיצוי שמגיע לכם:

1. פניה לקבלן:

מקובל ורצוי לפנות לקבלן בשלב הראשון בדרישה לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בהתאם להוראות החוק. בשלב זה, אנו יש לברר את שווי שכר הדירה באיזור לפי נתונים שנאסוף מהאינטרנט אשר מציגים מחירי שכירות לדירות בעלות מאפיינים דומים לאלו של דירתנו, בכדי לאמוד את גוה הפיצוי המגיע לנו מאת הקבלן. חשוב לזכור כי בפנייתינו לקבלן אנו נדרוש פיצוי לפי חוק המכר דירות (לפי סעיף סעיף 5.א) שמחייב את הקבלן לשלם לקונה פיצוי החל מהיום ה- 1 בחלוף 61 ימים ממועד המסירה החוזי לאיחור. בשלב המשא ומתן רצוי להתמקד לא רק בגובה הפיצוי שיינתן בעבור הדירה, אלא גם במועד המסירה החדש (הנדחה) בו הדירה צפויה להימסר, כיצד תימסר הדירה (חשש מפני השלמת העבודות בצורה מהירה וחובבנית כדי לצמצם את משך העיכוב), הגברת המעורבות, איסוף מידע על היקף העבודות שנותרו לסיום הפרויקט וביצוע בדיקות ברשויות וגורמים שונים.

במקרים בהם גובה הפיצוי נקבע בהסכם המכר עצמו יש לוודא כי הסכום הנקוב אינו נמוך משווי שכר הדירה הראוי בסביבת המגורים, עם זאת חשוב להבהיר, שאם הקבלן מציע לכם סכום נמוך משווי שכירות של דירה באיזור, נציע לכם לעמוד על זכויותיכם ולהביר לקבלן כי לא ניתן להתנות על הוראותיו של חוק המכר בדבר סכום הפיצוי בגין איחור במסירה אלא אם גובה הפיצוי תקף רק אם הוא מטיב עם הקונה.

2. הגשת תביעה לבית המשפט:

במקרה בו הצדדים לא מגיעים להסכמות על גובה הפיצוי שיינתן בעקבות פערים שנותרו ביחס לגובה שכר הדירה או משך תקופת האיחור - רצוי להגיש תביעה לבית המשפט עבור הסכום אותו חב הקבלן לרוכשים. יש לשים לב למקרים בהם ייתכן ויישאר סכום שנוי במחלוקת שאותו הקבלן כן מוכן לשלם והיתרה נותרה שנויה במחלוקת. את גובה הפיצוי שעל המוכר לשלם בגין האיחור במסירת הדירה יש להוכיח באמצעות חוות דעת שמאית או בעזרת ראיה אחרת, אולם ללא הוכחה לא יהיה ניתן לקבוע במדויק את גובה הפיצוי המגיע לכם.

הגשת תביעה בבית משפט לתביעות קטנות:

תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות מוגבלת עד לסכום של 34,300 ש"ח (נכון לשנת 2020), בהליך זה יזכה התובע להליך שיפוט מהיר יחסית שמתנהל כמעט ללא צורך במומחים ועורכי דין. אולם, המציאות מלמדת אותנו שגם בהליכים אלו חל הצורך להתייעץ עם עו"ד לצורך מתן מענה והסבר לשאלות משפטיות. כך שפעמים רבות התובע נעזר בעורך דין בעת ניסוח כתב התביעה ולאחר קבלת הדרכה מתאימה הוא מייצג את עצמו במשפט במקרה בו התובע יחבר לפנות לבית המשפט לתביעות קטנות ימנע ממנו לתבוע בהמשך את יתרת הפיצוי שאינה בסמכותו של בית המשפט לתביעות קטנות.

הגשת תביעה בהליך רגיל:

במקרה של בחירה בהליך רגיל הקונה רשאי להגיש תביעה ללא הגבלת סכום. במסגרת ההליך יהיה על התובע להוכיח את טענותיו באמצעות ראיות ומומחים, בהתאם להכוונת עו"ד מומחה בתחום המקרקעין.

הדירה לא ראויה למגורים - מה עושים?

רוכשי דירה מקבלן מחויבים לבוא ולקבל את החזקה בדירה כאשר הקבלן מודיע ומזמין את הרוכש לקבלה. אך מה עושים כאשר אנו מגיעים לקבל את החזקה בדירה ומגלים שהדירה לא ראויה למגורים, רצופה ליקויים שאינם מאפשרים מגורים ו/או שימוש סביר בדירה. האם אנו מחויבים לקבל את החזקה בדירה?

נזכיר כי מלבד ההסכם אליו מחויבים הצדדים, מחויב הקבלן לבנות את הדירה בהתאם לחוקי התכנון והבניה.

על-פי חוק התכנון והבניה, בנין אינו נחשב כראוי לשימוש, כל עוד לא ניתן בגינו ‘טופס 4’ (לאכלוס הבניין), ורק בעקבות מתן ‘טופס 4’ מותר לספק לבניין חשמל ומים.

יש לשים לב לכך שגם אם ניתן טופס 4 לדירה עדיין ייתכנו ליקויי בניה המונעים שימוש סביר בדירה. קביעה זו יכולה להיעשות אך ורק ע”י מהנדס בניין עם התמחות במתן חוות דעת על ליקויי בניה. לכן, רצוי שתעמדו על זכויותיכם לקבל את החזקה בדירה כשהיא ראויה למגורים וללא ליקויים ככל הניתן וכל עוד הדירה אינה ראויה למגורים, הרי שהקבלן לא עמד בהתחייבויותיו המפורטות בהסכם הרכישה.

הגעתם לדירה ומצאתם שהיא אינה ראויה למגורים, המלצתנו היא לפנות לקבלן בכתב ולהודיע לו כי הוא מאחר במסירת הדירה וכל עוד הדירה אינה ראויה למגורים אתם מסרבים לקבל את החזקה בדירה.

לסיכום

פיצוי עבור איחור במסירת דירה מקבלן הוא מהותי לרוכשי הדירות שמהווה את אחת מעילות התביעה הנפוצות מצד רוכשי דירות חדשות כנגד קבלנים. הפיצוי הקבוע בחוק בגין איחור במסירה ניתן גם ללא הוכחה של נזק ואף ניתן לתבוע את הקבלן בגין כל נזק אחר שנגרם לכם עקב איחור במסירה.

משרדנו בעל ידע וניסיון רב בליווי בניהול הליכים כנגד קבלנים במקרים של איחור במסירת הדירה ואנו נשמח לעמוד לשרותכם בכל שאלה ולהביא לכם את מירב הפיצויים המוקנים לכם במסגרת החוק.